Giá nhà đất BĐS sẽ còn giảm

Theo nguyên tắc kinh tế, dù là hàng hóa nào thì mức giá đều phải do thị trường quyết định. Thị trường là tập hợp những người mua và người bán, điều kiện tiên quyết là có giao dịch xảy ra. Giao dịch xảy ra khi có sự phù hợp giữa mức giá mà người mua sẵn sàng trả và mức giá mà người bán muốn bán (đương nhiên, giá ở đây đã bao hàm những yếu tố khác về sản phẩm như diện tích, tiện ích …).

Thị trường BĐS, xét theo bên mua và bên bán bao gồm các thành phần:

Người mua BĐS bao gồm hai nhóm, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất là người dân có nhu cầu ở thực.

+ Người dân có nhu cầu ở thực: Là thành phần đa số, có mức thu nhập rất hạn chế so với giá nhà, mục đích mua nhà là để ở.

+ Nhà đầu tư – đầu cơ: là thành phần thiểu số nhưng có nguồn lực tài chính, mục đích mua nhà là để cho thuê và bán lại hưởng chênh lệch hoặc xem BĐS như một kênh cất giữ tài sản.

Người bán bao gồm:

+ Nhà đầu tư sơ cấp: Là những cá nhân – tổ chức trực tiếp phát triển BĐS. Đa số doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn ngân hàng.

+ Nhà đầu tư thứ cấp – đầu cơ: Những người mua BĐS với mục đích cho thuê, bán lại … muốn bán BĐS để thu hồi vốn.

Khi không có sự phù hợp giữa mức giá mà người tiêu dùng sẵn sàng trả và mức giá của người bán đưa ra thì sẽ không có giao dịch xảy ra. Lúc đó thị trường sẽ tự điều chỉnh để hai mức giá trên gặp nhau.

Tóm lại, giá BĐS cũng như giá những sản phẩm khác, phụ thuộc vào sự tương tác giữa bên mua và bên bán. Vì vậy muốn dự báo giá bán BĐS sẽ tăng hay giảm thì cách hữu hiệu nhất là phải đứng trên góc độ thị trường để nhìn nhận cách phản ứng của người mua và người bán.

Cách phản ứng của người mua và người bán

Thời gian gần đây, có rất nhiều phản ứng từ giới doanh nghiệp khẳng định rằng sẽ không tiếp tục giảm giá vì nếu giảm thêm họ sẽ chịu lỗ. Còn về phía người mua, họ đang chờ đợi giá giảm hơn nữa. Minh chứng là từ đầu năm đến nay, lượng giao dịch thành công vẫn rất thấp. Dường như có một sự giằng co ngầm, bên nào sẽ phải nhượng bộ?

Người mua có nhượng bộ không?

Sự chênh lệch giữa thu nhập và mức giá BĐS ở nước ta hiện tại là quá lớn. Đại đa số người dân có dành dụm cả đời cũng không thể mua nổi nhà thu nhập thấp là sự thật (theo báo cáo Q1/2013 của Knight Frank thì mức giá của căn hộ bình dân là khoảng 650 USD/m2 so với thu nhập bình quân đầu người Tp.HCM năm 2012 chỉ gần đạt mức 3.600 USD/năm). Ngay cả một vị lãnh đạo nhà nước cũng đã phải thốt lên, lương cỡ bộ trưởng cũng phải mất 40 năm dành dụm mới có khả năng mua nhà (đó là chưa tính đến 40 năm sau giá nhà sẽ tăng lên đến mức nào).

Bộ phận người mua còn lại, những người có khả năng tài chính thì một phần là mua với mục đích bán và cho thuê. Họ sẽ mua làm gì nếu không nhìn thấy khả năng bán lại kiếm lời? Còn nếu là cho thuê, tiền thu được khi cho thuê nhà quá thấp khi so sánh với khoản đầu tư cộng với rủi ro giảm giá khiến cho việc mua nhà để cho thuê lại không hấp dẫn. Chắc chắn là vẫn có người chấp nhận mua, nhưng số lượng giao dịch sẽ không đủ lớn để giải quyết số BĐS tồn kho hiện tại.

Vì vậy, đại bộ phận người mua không có khả năng, số ít nhà đầu tư-đầu cơ còn lại không có động cơ đủ mạnh để chấp nhận mức giá BĐS hiện tại.

Người bán có hạ giá hay không?

Có thể phía doanh nghiệp đang vịn vào lý do không thể bán lỗ và cũng không thể để doanh nghiệp chết (vì ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế) để khẳng định rằng giá BĐS không thể tiếp tục giảm. Tuy nhiên, sự thật là doanh nghiệp không có nhiều lợi thế đàm phán so với khách hàng. Khách hàng không phải chịu áp lực từ hàng đống chi phí hằng ngày, từ lãi vay cho đến tiền lương công nhân viên, … Vấn đề là doanh nghiệp sẽ chịu đựng được bao lâu trước khi phải chấp nhận bán lỗ. Vì khách hàng sẽ không quan tâm chuyện doanh nghiệp lỗ hay lãi, toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng ra sao hay là những người khác đã lỡ mua nhà sẽ phải mất tiền. Cuối cùng cái họ muốn vẫn là mua được nhà với mức giá mà họ có thể chấp nhận.

Giá BĐS sẽ tiếp tục giảm, bất kể can thiệp của nhà nước

Sự can thiệp theo hướng hiện tại không thể là phao cứu sinh cho doanh nghiệp. Bởi lẽ thứ nhất là theo nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, gói cứu trợ dù quan trọng nhưng quá nhỏ. Thứ hai, dù có nhiều tiền hơn nữa thì biện pháp can thiệp của nhà nước vẫn không giải quyết được vấn đề: giá quá cao so với thu nhập. Dù là được cho vay, nhưng ai dám vay để mua một căn nhà có giá trị quá lớn so với thu nhập của mình (lấy gì để trả nợ khi đáo hạn). Lãi suất thả nổi cũng khiến người dân nghi ngại, nhất là khi nền kinh tế mới vừa trải qua một giai đoạn lãi suất khủng.

Dự án BĐS nổi bật tuần từ 4/3 đến 9/3

Thông tin nhà đầu tư dự án CT3 Cổ Nhuế bán tháo căn hộ, yêu cầu rà soát dự án Hanoi Garden City,... là những tin tức bất động sản nổi bật trong tuần qua.

Ảnh minh họa - Căn hộ CT3 Cổ Nhuế khuấy đảo thị trường: Trong những ngày qua, nhiều nhà đầu tư đang nháo nhào tìm cách bán căn hộ CT3 Cổ Nhuế đã mua vào những năm trước với giá “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng mỗi căn. Nguyên nhân khiến khách hàng sốt sắng bán hạ giá căn hộ CT3  là do trong kế hoạch mở bán chính thức khu căn hộ này của Nam Cường, chủ đầu tư đang có chủ trương bán cho cán bộ nhận viên đang công tác và làm việc ở Tập đoàn cũng như các cựu CBNV với chính sách rất ưu đãi nhằm tri ân CBNV của Nam Cường đã cống hiến trong suốt nhiều năm qua. - Bất động sản chất lượng cao vẫn có giao dịch: Theo điều tra mới đây của các Cty nghiên cứu thị trường, thị trường BĐS hiện đang có dấu hiệu dần ấm lên với tỉ lệ giao dịch tăng đáng kể đối với phân khúc cao cấp, ước đạt tăng 8% trong quý III/2012 ở TPHCM và 4% ở Hà Nội, và mức tăng này được ghi nhận là tỉ lệ tăng cao nhất kể từ quý IV/2011. Nhiều chuyên gia nước ngoài thậm chí còn lạc quan cho rằng, với kế hoạch giải ngân từ ngân sách của Chính phủ 30.000 tỉ đồng hỗ trợ thị trường và các DN BĐS, cùng với việc các NH hỗ trợ cho vay BĐS với lãi suất thấp, lĩnh vực BĐS thương mại và nhà ở Việt Nam sẽ có bước chuyển biến tích cực trong năm 2013. -“Cuộc chiến” tạo mặt bằng giá mới khi chuyển đổi nhà thương mại thành nhà ở xã hội: Ở phía Nam, việc nhà nước hợp tác với DN nhằm tăng quỹ nhà ở xã hội cũng đã được TP HCM đi trước, thực hiện. Thậm chí thực hiện tới cách đây… nhiều năm. Tuy nhiên, một thực tế đầy nghịch lý là có những dự án chung cư được UBND TP đăng ký mua làm nhà tái định cư, nhưng đã tạm ngưng xây dựng vì thiếu tiền. Trong khi đó, một số dự án căn hộ dành cho dân tái định cư đã hoàn thành lại bỏ hoang. Theo đó, một khi nhà tái định cư đang tồn đọng thì nhà ở xã hội được hình thành qua các dự án mới, và dự án chuyển đổi mục đích sử dụng tới đây có tạo mặt bằng giá nhà ở mới, mà qua đó người thu nhập thấp sẽ thực sự được hưởng lợi là mong đợi của nhiều người dân hiện nay. - Có muốn “cứu” bất động sản cũng không được: Theo nhận xét của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tại bản tin kinh tế vĩ mô vừa được phát hành, với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn. Động thái găm giá để chờ một sự “giải cứu” từ phía Nhà nước của không ít doanh nghiệp bất động sản là hoàn toàn sai lệch. Không nên và không thể giải cứu cũng là quan điểm của nhiều vị đại biểu tại phiên giải trình do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức cuối tháng 1 vừa qua về thực trạng, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Dù, tại kỳ họp cuối năm 2012, Quốc hội đã yêu cầu phải phá băng cho thị trường đầy tai tiếng này. - Yêu cầu rà soát dự án Hanoi Garden City: Sở Xây dựng đã có văn bản gửi Công ty TNHH Berjaya –Handico 12 chủ đầu tư khu đô thị mới Hanoi Garden City thuộc địa phận phường Thạch Bàn, Long Biên, HN về việc báo cáo tình hình thực hiện dự án theo tinh thần của văn bản số 265 của Thành phố. Theo văn bản số 265 của Hà Nội ban hành ngày 8/1/2013 về việc tiếp tục triển khai, rà soát đầu tư xây dựng các công trình trường học, hạ tầng xã hội tại các khu đô thị, khu tái định cư và khu nhà ở trên địa bàn Thành phố, trong đó có yêu cầu thực hiện ngay đối với khu đô thị Hanoi Garden City.

(Theo TTVN)

Chung cư CT3 Cổ Nhuế " cắt lỗ"

Trong những ngày qua, nhiều nhà đầu tư đang nháo nhào tìm cách bán căn hộ CT3 Cổ Nhuế đã mua vào những năm trước với giá “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng mỗi căn.

Các căn hộ CT3 Cổ Nhuế có diện tích dao động từ 67,7m2 đến 103m2 gồm từ 2 – 3 phòng ngủ. Mấy ngày gần đây thị trường Hà Nội xuất hiện với nhiều thông tin chào bán căn hộ dự án này với giá dao động từ 19-21,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Những thông tin này có tần xuất rao bán trên các trang mạng internet về bất động sản khá nhiều với nhiều cách thức “câu khách” khác nhau như bán “suất ngoại giao” giá rẻ nhất thị trường, hay “bán cắt lỗ”,… Khu chung cư CT3 Cổ Nhuế được khởi công vào quý 1 năm 2010, trong năm 2010 trên thị trường cũng xuất hiện thông tin bán các căn hộ dự án này với giá khoảng 28 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT). Đến năm 2012, cùng với đà suy giảm chung của thị trường, giá căn hộ CT3 Cổ Nhuế được chào bán còn khoảng 24-24,5 triệu đồng/m2. Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)   Tuy nhiên, được biết chủ đầu tư dự án là Tập đoàn Nam Cường vẫn chưa có thông tin mở bán chính thức khu căn hộ này trong thời gian vừa qua, mặc dù dự án hiện đã xây xong phần thô, đang đi vào hoàn thiện và dự kiến bàn giao nhà vào cuối năm 2013. Những thông tin chào bán căn hộ này thường do các sàn bất động sản bên ngoài nhận bán từ các khách hàng của họ. Với việc căn hộ CT3 Cổ Nhuế đang được chào bán với mức giá khoảng 19-20 triệu đồng/m2 (đã có VAT) thì mức giảm của căn hộ này đến nay vào khoảng 8 triệu đồng/m2, và so với năm 2012 khoảng từ 4-5 triệu đồng/m2. Tính ra, nhà đầu tư đã “cắt lỗ” khoảng 560 triệu đồng đến 800 triệu đồng mỗi căn so với giá năm 2010, và khoảng 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng mỗi căn so với năm 2012. Qua tìm hiểu của phóng viên được biết, hiện chủ đầu tư dự án CT3 Cổ Nhuế là Tập đoàn Nam Cường đang có kế hoạch mở bán chính thức khu căn hộ này. Theo đó, toàn bộ quỹ căn hộ khoảng 84 căn từ tầng 6 đến tầng 19 của tòa CT3C thuộc tổ hợp CT3 Cổ Nhuế sẽ được mở bán trong thời gian tới với giá từ 24 -24,5  triệu đồng/m2 (đã có VAT, chưa gồm các loại phí và thuế), và quỹ căn hộ từ tầng 2-5 của toàn bộ 4 tòa CT3 Cổ Nhuế, số lượng khoảng 50 căn cũng với giá bán từ 24 -24,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, vấn đề ở đây là vì sao nhiều nhà đầu tư, khách hàng đã mua căn hộ CT3 lại sốt sắng với việc bán hạ giá căn hộ CT3 như vậy? Theo một nguồn tin đáng tin cậy, trong kế hoạch mở bán chính thức khu căn hộ này của Nam Cường, chủ đầu tư đang có chủ trương bán cho cán bộ nhận viên đang công tác và làm việc ở Tập đoàn cũng như các cựu CBNV với chính sách rất ưu đãi nhằm tri ân CBNV của Nam Cường đã cống hiến trong suốt nhiều năm qua. Theo đó, theo tính toán của giới đầu tư xét theo năm công tác, CBNV của Nam Cường sẽ được giảm giá trực tiếp mỗi năm từ 600 – 800 đồng/m2 căn hộ. Như vậy, rất có thể giá căn hộ mà những CBCNV này được mua có thể thấp hơn giá đang rao bán trên thị trường. Trong khi đó, có thể sẽ có nhiều người không có nhu cầu ở nhưng có suất mua sẽ chuyển nhượng lại với giá thấp. Vì thế, những nhà đầu tư đang “ôm hàng” đang nháo nhào tìm cách bán căn hộ CT3 này với giá “cắt lỗ” so với trước đây, nếu không khi quỹ căn hộ mới được tung ra thời gian tới thì họ sẽ rất khó “đẩy hàng”. Khu căn hộ CT3 Cổ Nhuế là khu tổ hợp căn hộ gồm 4 tòa chung cư A,B,C và D cao tầng từ 17 -21 tầng thuộc khu đô thị mới Cổ Nhuế 17,6ha có vị trí nằm trên đường Phạm Văn Đồng (đối diện Bộ Công An). Hiện khu tổ hợp này đã xây thô xong, đang hoàn thiện, dự kiến bàn giao căn hộ vào cuối năm 2013.

(Theo TTVN)

Những nhận định trái chiều về BĐS

Dù đã sắp hết quý 1/2013 nhưng “hình hài” thị trường BĐS năm 2013 vẫn chưa lộ diện. Giá vẫn cứ giảm và khuyến mãi vẫn cứ tiếp tục. DN vẫn kẻ khóc người cười và giới chuyên gia cũng đã đưa ra nhiều ý kiến trái chiều.

Giới chuyên gia hiện đang có nhiều ý kiến trái chiều về tương lai thị trường BĐS năm 2013. Mới đây, tại hội thảo chia sẻ cơ hội đầu tư trong khủng hoảng” do Công ty Cổ phần chứng khoán FLC tổ chức ngày 7/3 tại TPHCM, Tiến Sĩ Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường bất động sản có thể tăng thanh khoản vào quý 3 và sẽ có những dấu hiệu phục hồi rõ ràng hơn vào quý 4 năm nay. Tuy nhiên do những khoản nợ lớn về bất động sản vẫn chưa được xử lý do thị trường nợ kém phát triển nên thị trường sẽ phục hồi vững chắc hơn vào năm 2014 hoặc có thể chậm hơn đối với một vài phân khúc thị trường cao cấp. Theo ông, để thúc đẩy thị trường hồi phục, ngoài các yếu tố về kinh tế vĩ mô chính cần tăng cường tài trợ mua nhà với kỳ hạn dài và lãi suất thấp, đồng thời cải thiện những thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai, sổ đỏ, thanh lý tài sản, … Phát biểu trên báo chí, Ông Cheong Ho Kuan, TGĐ Công ty Gamuda Land Việt Nam lại cho rằng, năm nay là năm để thị trường dần hồi phục trở lại và thị trường sẽ khởi sắc trong năm 2014 do tác động của những chính sách từ Chính phủ trong thời gian gian qua nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Còn ông John Gallander, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, thị trường trong năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục giảm trong nửa đầu năm. Hầu hết các giao dịch sẽ vẫn tập trung vào phân khúc bình dân, là phân khúc được cả người mua để ở và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều nhất. Bi quan hơn về thị trường, phát biểu tại buổi họp mặt về tình hình thị trường bất động sản 2013 của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM năm 2013, ông Trần Kim Chung - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn C.T Group cho rằng, tình hình thị trường bất động sản năm 2013 sẽ không có nhiều cải thiện, không có nhiều dấu hiệu để lạc quan. Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển vào cuối năm 2013 phân khúc căn hộ có vị trí và giá tốt sẽ bắt đầu có giao dịch dù chậm chạp. Năm 2014 dấu hiệu tích cực sẽ dần xuất hiện nhiều hơn. Không nên nôn nóng cứu bất động sản nhưng cũng đừng quá bi quan. Dù giới chuyên gia vẫn đang “chín người mười ý” trong việc đoán định tương lai của thị trường bất động sản nhưng có thể thấy, hiện nay các chính sách của Chính phủ đang tập trung từng bước tái cấu trúc nền kinh tế, trong đó có việc hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để áp dụng từ chính sách vào thực tiễn thị trường thì cần có thời gian để điều chỉnh nhằm thích ứng với thị trường và cũng là để những chính sách có thời gian để phát huy tác dụng. Tiến Sĩ Trần Du Lịch phân tích thị trường bất động sản Việt Nam chưa xảy ra tình trạng chứng khoán hóa ồ ạt như các nước trong khu vực. Đồng thời, thị trường vẫn chưa mất sức mua hoàn toàn mà ở một số phân khúc phù hợp với thị trường, cung không đủ cầu. Vì vậy, không nên quá bi quan vào thị trường mà cần bình tĩnh chờ thời gian để thị trường tự điều chỉnh và hồi phục dưới tác động của các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ.

(Theo CafeLand/NĐT)

Chuyển đổi đất trồng phải xin ý kiến thủ tướng

Việc chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích sử dụng khác phải có quyết định của Thủ tướng Chính phủ là một trong những nội dung trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ảnh minh họa. (Nguồn: Vnexpress) Tại hội nghị, các đại biểu đã cơ bản đồng ý với dự thảo luật quy định việc chuyển đổi đất trồng lúa phải có quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Theo các đại biểu, quy định như vậy nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển đổi đất lúa ồ ạt, ảnh hưởng đến an ninh lương thực và việc làm của nông dân. Nhưng một số ý kiến tại hội thảo cho rằng, cần xem xét lại điều khoản này trong bối cảnh việc thu hồi đất theo Luật sửa đổi, sẽ phải tuân thủ theo kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất hàng năm được Hội đồng Nhân dân cấp huyện phê duyệt; diện tích các khu công nghiệp chưa được lấp đầy còn nhiều, đồng thời cũng cần ghi rõ khi chuyển đổi bao nhiêu đất lúa thì mới cần có quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Bên cạnh đó, các đại biểu cũng thảo luận về việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội địa phương. Ông Vũ Văn Hậu - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội góp ý, không nên căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các quận, huyện vì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thể hiện được quy mô công trình, tỷ lệ xây dựng, quy mô dân cư…; nên căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị để giao đất. Tại hội nghị, ban tổ chức đã ghi nhận được 16 ý kiến đóng góp vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các ý thảo luận ở nhiều nội dung như vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất, công chứng, chứng thực các hợp đồng, văn bản giao dịch, các quyền của người sử dụng đất, chế độ sử dụng các loại đất, đặc biệt là chế độ sử dụng các loại đất nông nghiệp, chính sách quản lý, sử dụng đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Trong đó, nhiều đại biểu có chung quan tâm và góp ý về dự thảo giá đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Một số đại biểu cho rằng, hiện có sự chênh lệch lớn giữa giá đất nông nghiệp khi thu hồi của người dân, sau đó được đầu tư cơ sở hạ tầng và bán ra thị trường với giá đất đô thị. Vì vậy, trong dự thảo Luật cần quy định rõ mức lợi tức này cần được phân bổ, điều tiết như thế nào để hài hòa lợi ích giữa người bị mất đất, nhà nước và nhà đầu tư. Kết luận Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang ghi nhận ý kiến của các đại biểu đại diện cho các tỉnh, thành phố khu vực phía Bắc. Đây là cơ sở để Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét trình cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cũng yêu cầu các tỉnh, thành phố trong khu vực sớm hoàn tất công tác tổ chức lấy ý kiến đóng góp của các cơ quan, đơn vị và nhân dân cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo đúng tiến độ./.

(Theo TTXVN)

Thị trường BĐS phục hổi năm 2014

Theo các nhà quản lý và chuyên gia BĐS, Nghị quyết 02 của Chính phủ khi được triển khai trong thực tế sẽ khó giúp thị trường bất động sản chuyển biến tích cực ngay trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, thị trường sẽ phục hồi vững chắc hơn.

“Thanh khoản thị trường bất động sản khó được cải thiện sớm” TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia Ngày 7/1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 01 và Nghị quyết 02 để hỗ trợ nền kinh tế. Khác với gói giải pháp kích cầu thực hiện năm 2009 trong điều kiện nền kinh tế toàn cầu suy thoái, buộc Chính phủ phải tăng đầu tư công và hỗ trợ lãi suất, gói giải pháp hỗ trợ lần này tập trung vào khâu xử lý “điểm nghẽn” của tín dụng và tăng sức mua của thị trường, trong đó quan tâm đặc biệt đến tồn kho sản phẩm bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là chương trình tín dụng 20.000 - 40.000 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm hỗ trợ cho người có thu nhập thấp, mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, về ngắn hạn, chương trình này cũng chưa mang lại ngay kết quả, nên thanh khoản của thị trường bất động sản khó được cải thiện trong một sớm, một chiều. Một khi thanh khoản của thị trường bất động sản chưa cải thiện thì việc xử lý nợ xấu của ngân hàng thương mại cũng sẽ khó khăn. Tuy nhiên, về trung, dài hạn, các gói giải pháp của Chính phủ đưa ra sẽ tạo đột phá về tái cấu trúc, đặc biệt là khu vực tài chính - ngân hàng và doanh nghiệp nhà nước. Trên cơ sở đó, khôi phục thị trường bất động sản; khôi phục lòng tin nhà đầu tư, tiến tới tăng trưởng mạnh hơn trong vài ba năm tới đây đối với bất động sản và cả chứng khoán. Tóm lại, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng kinh tế Việt Nam chưa thực sự rơi vào khủng hoảng, khả năng phục hồi rất lớn. Với tất cả những chính sách đã được công bố, nếu được thực hiện nghiêm túc thì tình hình có thể được cải thiện rõ ràng hơn vào nửa cuối năm 2013. “Kỳ vọng thanh khoản sẽ tăng từ quý III/2013” TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát, tài chính quốc gia Chính sách hỗ trợ lãi suất mua nhà xã hội 6%/năm cùng gói vốn vài chục nghìn tỷ đồng chưa thể tác động ngay đến thị trường bất động sản. Bởi nguồn tiền và lãi suất ưu đãi này chỉ dành cho một phân khúc khách hàng nhất định. Nhưng với nguồn cung tín dụng hiện nay, kỳ vọng thị trường bất động sản có thể tăng thanh khoản bắt đầu từ quý III và có thể dấu hiệu phục hồi rõ ràng hơn vào quý IV/2013. Tuy nhiên, những khoản nợ lớn về bất động sản vẫn chưa xử lý được do thị trường nợ kém phát triển. Vì vậy, thị trường bất động sản có thể chỉ phục hồi vững chắc hơn vào năm 2014, hoặc có thể chậm hơn đối với phân khúc thị trường cao cấp Tuy nhiên, để thị trường phục hồi, cần phải có gói tài trợ tín dụng mua nhàvới kỳ hạn dài và lãi suất thấp nhất có thể kỳ vọng là 8 - 10%; giảm các loại thuế, nhất là thuế quyền sử dụng đất và thuế mua bán tài sản (nợ); các thủ tục hành chính có liên quan đến đất đai, sổ đỏ, thanh lý tài sản phải được cải thiện đáng kể; tái cơ cấu lại cấu trúc thị trường theo hướng ưu tiên cung ứng nhà giá rẻ và có chính sách cho phép Việt kiều và người nước ngoài được mua nhà, tài sản nợ và được sở hữu những tài sản lớn hơn. “Có thể kéo dài thời gian giải quyết hàng tồn kho sang năm 2014” Ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM Ngày 1/3/2013, Sở Xây dựng Tp.HCM đã họp với các cơ quan liên quan về 9 nội dung triển khai Nghị quyết 02. Nội dung cụ thể dự kiến Sở sẽ công bố vào giữa tháng 3. Thực tế, không thể khảo sát hết hàng tồn kho, nhưng Tp.HCM đánh giá được nguyên nhân hàng tồn. Vì thế, phải có sự kết nối giữa 3 chủ thể: doanh nghiệp - khách hàng - ngân hàng. Thành phố đã có báo cáo và làm việc với ngân hàng để đưa cán bộ công nhân viên, nhà giáo, bộ đội… vào đối tượng ưu tiên vay vốn ngân hàng. Theo khảo sát sơ bộ thì 60 - 70% đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội có nhu cầu vay tiền. Sắp tới, Bộ Xây dựng cũng có thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 02. Thông tư sẽ hướng dẫn cụ thể việc điều chuyển các dự án từ thương mại sang nhà ở xã hội; điều chỉnh công năng các dự án chưa triển khai trên thực tế; có cơ chế và quy định đối với các dự án buộc phải tạm dừng để không phát sinh nợ xấu. Trong năm 2013, Sở sẽ tổ chức nhiều hội nghị để lấy ý kiến rộng rãi từ nhiều tổ chức, tầng lớp trong xã hội. Vấn đề giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và ổn định thị trường bất động sản trong năm 2013 có thể kéo dài sang năm 2014. Chúng tôi cũng đang bàn thảo với các hiệp hội, doanh nghiệp vấn đề phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM trong liên kết vùng miền Đông, miền Tây Nam Bộ. “Nghị quyết 02 sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản” Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Tp.HCM Hiện nay, các ngân hàng thương mại cũng tích cực đẩy vốn cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở. Trong năm 2012 và 2 tháng đầu năm 2013, các ngân hàng tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi lãi suất đối với tín dụng bất động sản. Đặc biệt, khi tín dụng bất động sản được loại khỏi lĩnh vực không khuyến khích, thì các ngân hàng có điều kiện hơn trong việc đẩy mạnh cho vay ở lĩnh vực nhà ở. Lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này cũng từng bước được điều chỉnh về mức thấp nhất hiện nay là 12%/năm. Đặc biệt, ở nhiều ngân hàng còn ưu đãi lãi suất cho vay trong 3 tháng đầu tiên là 9 - 10%/năm. Tuy nhiên, người mua nhà kỳ vọng lãi suất sẽ giảm thêm nữa. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM và các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị lãi suất cho vay được đưa về 9 - 10%/năm với cá nhân mua nhà, và 8 - 9%/năm đối với chủ đầu tư. Song theo tôi, điều đó trước mắt sẽ rất khó thực hiện, bởi trần lãi suất huy động hiện  nay đang là 8%/năm. Vì vậy, lãi suất cho vay khó có thể giảm xuống mức 10%/năm như kỳ vọng. Hiện các ngân hàng nỗ lực giảm lãi suất cho vay, nhưng có chọn lọc, đồng thời kiểm soát chặt chất lượng tín dụng, nợ xấu. “Nên mở rộng đối tượng được ủy thác, tái cấp vốn mua nhà ở xã hội” Ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank Chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội với lãi suất 6%/năm theo chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết 02 sẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Qua đó, sẽ tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà. Bỏ khống chế “room” tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chứng khoán và cho vay tiêu dùng phù hợp với mục tiêu của kinh tế nước ta hiện nay là một trong những điều kiện tốt để vực dậy nền kinh tế. Tôi cho rằng, muốn thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, kích thích tiêu dùng là nhân tố quan trọng để tăng tổng cầu. Việc bỏ khống chế “room” tín dụng đối với các lĩnh vực trên sẽ kích thích được sức cầu của thị trường bất động sản, chứng khoán và tiêu dùng. Đây cũng là một cơ hội tốt cho các ngân hàng thương mại đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là Ngân hàng Nhà nước không có kiểm soát về tăng trưởng tín dụng, mà khống chế ở một trần tín dụng tổng quát hơn, thay vì phân ra từng khu vực như trước đây. Đó là chính sách phù hợp trong điều kiện của chúng ta trước bối cảnh hiện nay. Tôi cho rằng, đối với chủ trương tái cấp vốn mua nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước nên mở rộng đối tượng được ủy thác, tái cấp vốn qua các ngân hàng thương mại cổ phần, thay vì chỉ có các ngân hàng thương mại nhà nước được thực hiện chủ trương trên. Có như vậy thì tín dụng lĩnh vực bất động sản mới được đẩy mạnh và người mua nhà có thêm cơ hội vay vốn giá rẻ. Nói cách khác, chính sách ưu đãi lãi suất cho người mua nhà giá thấp cần được lan tỏa rộng hơn mới kích thích được sức cầu. Hiện mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đang dần được cắt giảm, chẳng hạn Eximbank đang có gói 5.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cố định trong 2 năm đầu là 12%/năm. Chúng tôi cũng từng bước đẩy mạnh vốn cho khách hàng cá nhân vay mua nhà. Tuy nhiên, để có thể lãi suất cho vay mua nhà về mức phổ biến 9 - 10%/năm cần có thêm thời gian.

(Theo ĐTCK)

BĐS không như nhiều người nghĩ

Mặc dù không thể phủ nhận tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn nhưng trên thực tế, một số phân khúc thị trường được ghi nhận là giao dịch vẫn diễn ra khá tốt.

Thông tin về thị trường bất động sản quá xấu khiến chị Trang có phần lo lắng khi rao bán căn hộ của mình tại khu dân cư Nam Long thuộc quận 7, Tp.HCM. Điều chị lo lắng là không biết có thể tìm ra người mua căn hộ của mình, và liệu chị có thể bán được căn hộ với giá kỳ vọng hay không trước thông tin thị trường căn hộ cung vượt cầu và giá ngày càng giảm. Tuy nhiên, chỉ hai tuần sau khi rao bán căn hộ với giá 1,7 tỉ đồng, và sau khi đã tiếp bốn người khách tới xem, chị đã bán được với giá 1,62 tỉ đồng và hiện đang hoàn tất thủ tục mua bán với khách hàng. Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty Hung Thinh Land, nhận định thật ra thị trường bất động sản, cụ thể là phân khúc căn hộ, vẫn giao dịch khá tốt thời gian vừa qua, thậm chí công ty này làm không hết việc và ghi nhận tăng trưởng tốt trong năm 2012. Ông Minh cho biết đã tham gia phân phối sáu dự án chung cư tại Tp.HCM và đã bán được hơn 400 căn hộ trong năm vừa qua, bình quân khoảng 33 căn/tháng. Ông cho rằng tuy không sôi động như thời kỳ nóng sốt, thị trường nhà đất không đứng yên. Phần lớn khách hàng hiện nay là những người mua nhà để ở, không còn những người mua đầu tư. Chính vì vậy, theo ông Minh, chủ đầu tư cũng phải thay đổi cách nhìn về thị trường, không còn mơ mộng như trước đây. Thay vào đó họ phải phân tích khách hàng, đồng thời điều chỉnh sản phẩm, giá bán của mình cho phù hợp với nhu cầu của người mua, vốn ngày càng khó tính khi so sánh từng chi tiết một, từ thiết kế đến vật liệu xây dựng đến giá bán. Khác với trước đây khi vị trí dự án là yếu tố quan trọng thì nay người mua quan tâm đến diện tích căn hộ, giá bán, thương hiệu của chủ đầu tư và cuối cùng là vị trí. “Đó là một thực tế. Căn hộ đẹp mà giá quá cao không phù hợp với sức mua của người mua cũng thất bại, và đẹp mà chủ đầu tư không đủ năng lực hoàn thiện dự án cũng thất bại,” ông Minh nhận định.   Dự án chung cư Dragon Hill tại huyện Nhà Bè vừa hoàn tất xây dựng và đang chào bán. Ảnh: Đình Dũng.   Không chỉ có Hung Thinh Land, Công ty cổ phần đầu tư Nam Long cũng ghi nhận phản ứng khá tích cực trong việc bán căn hộ dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn tại quận Bình Tân, Tp.HCM. Được biết chủ đầu tư đã bán gần hết 300 căn hộ kể từ khi chào bán từ tháng 8 năm ngoái. Có thể nói, bên cạnh giá bán phù hợp, phương thức thanh toán linh hoạt cũng là một yếu tố quan trọng trong việc thu hút khách hàng. Việc chia nhỏ tối đa số tiền thanh toán đang được nhiều công ty áp dụng, kể cả những dự án đã hoàn thành xây dựng, sẵn sàng bàn giao nhà cho người mua. Chẳng hạn như Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI), thông qua hai đơn vị phân phối là Hoàng Anh Sài Gòn và Danh Khôi Á Châu, sẽ chào bán 150 căn hộ dự án Nhất Lan 3 trong tháng này với giá từ 562 triệu đồng/căn. Giống như môt số dự án khác, người mua chỉ thanh toán phân nửa giá trị căn hộ khi nhận nhà vào tháng 9 tới, phần còn lại sẽ trả góp trong vòng hai năm không lãi suất. Trong khi đó ở phân khúc cao cấp hơn, Công ty cổ  phần địa ốc Phú Long đang chào bán 352 căn hộ dự án Dragon Hill Residence and Suites tại huyện Nhà Bè, Tp.HCM, với phương thức thanh toán 50% tổng giá trị căn hộ khách hàng có thể nhận nhà, phần còn lại sẽ trả chậm trong vòng hai năm thông qua cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Ông Minh của Hung Thinh Land cho rằng, thị trường luôn có cơ hội cho các dự án nếu như chủ đầu tư và đơn vị phân phối biết ngồi lại với nhau để đưa ra giá hợp lý cũng như chính sách bán hàng tốt. Được biết công ty này đang làm việc với chủ đầu tư một dự án tại quận Tân Bình và dự kiến sẽ chào bán căn hộ ra thị trường vào tháng tới.

(Theo TBKTSG)

Nghị quyết 02 và BĐS

Đã hai tháng trôi qua kể từ khi Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành, vẫn chưa thấy hành động cụ thể nào giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Điều này khiến các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu cảm thấy sốt ruột.

Trao đổi với các doanh nghiệp ngày 28/2, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), nhận định Nghị quyết 02 của Chính phủ về cơ bản đã đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên cho tới nay nghị quyết này vẫn chưa đi vào cuộc sống, do mới chỉ có thông tư của Bộ Tài chính, nhiều bộ và các thành phố lớn vẫn chưa có văn bản hướng dẫn tổ chức thực hiện.

 

Một dự án căn hộ chung cư bình dân tại quận Bình Tân, Tp.HCM. Ảnh: Đình Dũng

 

“Không sớm triển khai sẽ không nhanh chóng giải quyết được hai vấn đề lớn, đó là nợ xấu và tồn kho”, ông Châu nhận định, và nói thêm rằng việc sớm triển khai sẽ giúp người có nhu cầu về nhà ở có thể tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, qua đó giúp thị trường chuyển động, trước hết ở phân khúc nhà bình dân.

Đại diện cho các doanh nghiệp địa ốc, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sớm hướng dẫn thực hiện việc cung ứng nguồn vốn hỗ trợ 20.000 – 40.000 tỉ đồng cho người tiêu dùng, mỗi suất vay khoảng 500 – 600 triệu đồng với lãi suất vay ưu đãi khoảng 6%/năm trong thời hạn 20 – 30 năm cho người mua căn nhà đầu tiên khi mua căn hộ có diện tích từ 70 mét vuông trở xuống và có giá bán không quá 15 triệu đồng/mét vuông.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương hướng dẫn, cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại có cơ cấu phù hợp sang làm nhà ở xã hội và các công trình dịch vụ, thương mại và cho phép điều chỉnh công năng quy mô căn hộ với thủ tục hành chính nhanh, đơn giản, thông thoáng hơn.

Trao đổi với các doanh nghiệp, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis Vietnam, nhận định bất động sản không phải là lãnh vực ăn xổi ở thì và cần một tầm nhìn lâu dài. Thị trường thay đổi, các doanh nghiệp cũng phải thay đổi để thích nghi.

Theo ông Townsend, một khi lòng tin chưa trở lại, lãi suất cho vay còn quá cao thì người mua nhà chưa sẵn sàng tham gia thị trường.

Theo dự báo của Công ty Savills Vietnam, thị trường căn hộ Tp.HCM dự kiến sẽ có khoảng 100 dự án hoàn thành từ nay đến năm 2016, cung cấp cho thị trường khoảng 54.300 căn hộ, trong đó sẽ có khoảng 2.000 căn tham gia thị trường trong hai quí tới.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội

Các dự án căn hộ giá mềm khiến thị trường BĐS Hà Nội sôi động ngay dịp đầu năm. 15 triệu đồng/m2 đang là mức giá chủ đạo mà các chủ đầu tư và khách hàng nhắm tới. Đây có thể coi là mặt bằng giá mới của chung cư ở Hà Nội.

Sau thời gian đua nhau giảm giá nhưng vẫn tồn kho lượng hàng khá lớn, áp lực của chủ đầu tư ngày càng tăng, trong khi đó người mua nhà vẫn chờ đợi. Một mặt bằng mới về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang dần được thiết lập, xoay quanh khoảng 15 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án, kể cả những dự án sắp hoàn thiện hoặc đang bàn giao cũng có giá bán thứ cấp xung quanh mức giá này. Đất Xanh Miền Bắc vừa công bố chính sách bán hàng đợt 2 dự án Phúc Thịnh Tower do CTCP Hải Phát làm chủ đầu tư tại khu đô thị mới Tân Tây Đô, Hoài Đức. Dự án này có tổng số khoảng 400 căn, giá bán từ 13-14 triệu đồng/m2 (đã có VAT) khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, trong đợt mở bán lần 2 chiết khấu cho khách hàng 2%. Trong khi đó, chung cư Rainbow Linh Đàm có giá từ 16,5 triệu đồng/m2. Viglacera Land cũng sắp tung ra thị trường sản phẩm biệt thự và liền kề dự án đô thị mới Đặng Xá II với giá từ 18,6 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Quận Hà Đông đang đứng đầu danh sách nguồn cung căn hộ cũng như giảm giá. EZ Property vừa chính thức mở bán các căn hộ dự án Hattoco với giá 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án Unimax Hà Đông còn 13,5 triệu đồng/m2, dự án Xuân Mai Tower khách hàng nhận bàn giao thô cũng có giá chỉ từ 14 triệu đồng/m2. Dự án Sails Tower đã hoàn thành xây thô, đang đi vào hoàn thiện, giá căn hộ được chào bán từ 16,5 triệu đồng/m2. Chung cư Westa cũng đang chào bán 16,5 triệu đồng/m2.   Nguồn cung tiếp tục tăng trong thời gian tới. (Ảnh: D.A) Thị trường thứ cấp cũng giảm mạnh, điển hình như chung cư Dương Nội, The Pride, C14, Văn Phú Victoria,...là những dự án sắp đưa vào hoàn thiện trên thị trường chỉ có giá dao động khoảng 14-16 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ cao cấp cũng giảm tương đối như Hà Đô Park View giá bán khoảng 22,2 triệu đồng/m2 (chưa VAT); dự án Mỹ Đình Plaza cũng giảm giá còn 21,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT), Thăng Long Garden tại 250 Minh Khai đang được mở bán với giá 19 triệu đồng/m2. Báo cáo nguồn căn hộ đang tồn kho của CBRE cho thấy, Hà Nội đang còn khoảng 20.500 căn, phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung. Năm 2012 quả thực là một năm đầy khó khăn với toàn thị trường căn hộ để bán của Hà Nội. Tuy vậy, thị trường vẫn ghi nhận điểm tích cực, bởi giá bán căn hộ giảm mạnh, lại có nhiều lựa chọn nhà ở giá bình dân, người dân có nhu cầu ở thực sẽ dễ dàng mua được một căn hộ thích hợp. Theo bà Nguyễn Hải Minh - trưởng bộ phận nghiên cứu của Cushman & Wakefield, xu hướng chuyển đầu tư phát triển căn hộ cao cấp sang căn hộ giá trung bình và thấp là một xu hướng tất yếu trong hoàn cảnh bất động sản khó khăn hiện nay. Vấn đề gặp khó khăn về nguồn vốn và tính thanh khoản thấp là khá phổ biến đối với các chủ đầu tư hiện nay. Trong thời gian tới xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục, thị trường bất động sản muốn tồn tại thì không còn phương thức nào khác là phải giảm giá bất động sản, đưa về gần giá trị thực. Thị trường bất ổn, cùng với nhu cầu mua thấp, các chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp buộc phải chuyển hướng tới các khách mua có nhu cầu ở thực sự - thay vì nhà đầu tư lướt sóng, bằng cách mang đến nhiều lựa chọn sản phẩm, ưu đãi và khuyến mại hào phóng. Đơn vị này cũng dự báo, Hà Nội sẽ đón nhận 34.000 căn hộ từ 50 dự án trong những năm tới. Tuy nhiên, một lượng lớn nguồn cung tương lai dự kiến sẽ bị trễ, do tình hình thị trường ảm đạm và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Trong khi nguồn cung sơ cấp còn dồi dào, giao dịch mua bán vẫn trì trệ và nằm chủ yếu tại các dự án có mức giá cạnh tranh, sản phẩm tốt và tiến độ xây dựng đảm bảo.

(Theo VEF)

Chính Luật Pháp tạo ra thị trường BĐS

Khác với nhiều nước, nền kinh tế thị trường của chúng ta không bắt nguồn từ các hoạt động kinh doanh tự nhiên trong xã hội, mà do luật pháp – hay quyết định chính trị – tạo nên...

Khi một định chế nảy sinh từ sinh hoạt xã hội thì nó có các tập quán được người tham gia đặt ra và tuân theo, ít ai phá rào; còn nếu là do luật pháp tạo lập thì nó được áp từ ngoài vào người dân, nên họ thấy khó chịu và dễ phá rào, hay lợi dụng.

 

Dưới đây là những nhận định của luật sư Nguyễn Ngọc Bích, Đoàn Luật sư Tp.HCM quanh vấn đề trên.

Thị trường bất động sản (TTBĐS) của ta cũng do luật pháp tạo ra; cho nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này. Từ cuối năm 2010 đến nay nó đang trầm lắng; tìm giải pháp cho nó là điều mà nhiều người đang làm.

Ở đây ta sẽ xem TTBĐS qua vài nét chính để biết tại sao nó lại thế, rồi đưa ra một số nhận định, hy vọng có thể có cơ sở cho các giải pháp “phá băng” cho nó.

TTBĐS có nhiều ngành nghề (đánh giá, môi giới, xây dựng mở mang, cho thuê, quản lý bất động sản…) và bao gồm nhiều loại nhà cửa (không dùng để ở như: khu thương mại, cao ốc văn phòng, nhà kho; hoặc dùng để ở như: nhà biệt lập, chung cư, nhà đôi, nhà đơn…). TTBĐS bàn ở đây liên quan đến khu căn hộ cao cấp có giá từ một tỷ đồng trở lên mà hiện nay đang khó bán khiến tạo ra một TTBĐS… “lạnh”.

 

TTBĐS bắt đầu từ việc làm nhà. Muốn làm nhà thì phải có đất. Ở ta, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thực sự là đất) – hình thức manh nha của TTBĐS – chỉ khởi động sau khi có các pháp lệnh giao đất vào giữa năm 1994. Bốn năm sau, việc mua bán căn hộ diễn ra ở khu Phú Mỹ Hưng lần đầu tiên, sau khi công ty ở đây được phép làm thí điểm bán nhà. Việc ấy được mở rộng cho các công ty khác sau này và đến năm 2006 thì được điển chế hoá bằng Luật Kinh doanh bất động sản. Để cho nó thành hình và hoạt động thì đã có những luật lệ sau.

- Về đất làm nhà. Vào năm 1995, Bộ luật Dân sự của ta chưa có khái niệm về bất động sản. Trước đó Luật Đất đai (LĐĐ) năm 1987, đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng đất, hạn điền và quyền thu hồi đất. Đến năm 1993, LĐĐ mở rộng nội dung quyền sử dụng đất ra thành năm quyền. TTBĐS được chính thức khai trương bởi Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ban hành ngày 11/10/1994 và tiếp theo là Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất, ban hành ba ngày sau. Cả hai đều dựa trên nền tảng của LĐĐ. Sau hai pháp lệnh này, Chính phủ ban bố một loạt Nghị định về giá đất, cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch… Cùng với các quy định đó, chính phủ cũng thiết lập các khu đô thị mới. Nhờ vậy mà đất được đưa vào thị trường dưới hình thức “giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần” (tức là mua đất của Nhà nước), “cho thuê đất trả tiền theo định kỳ” và “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (tức là bán đất).

- Xây nhà. Việc này được quy định trong Luật Xây dựng và được chi tiết hoá bằng nhiều văn bản dưới luật khác nhau.

- Mua bán nhà. Thoạt đầu nhà cửa được giao dịch dựa trên các quy định khác nhau của LĐĐ được sửa đổi bốn lần, cuối cùng được điển chế hoá bằng Luật kinh doanh bất động sản vào năm 2006.

- Sở hữu nhà. Việc này được quy định trong luật bắt đầu vào năm 1991 và văn bản chót cho đến nay là vào năm 2010.

Những luật lệ trên là bà đỡ đồng thời là môi trường cho sự hoạt động của TTBĐS. Trải qua thời gian, môi trường ấy đã cho thấy là nó không thuận lợi cho TTBĐS, nghĩa là nó phức tạp và gây tốn kém. Không kể phí tổn xây dựng, lắp đặt cơ sở hạ tầng mà nó cũng tương đương với các nước chung quanh, chi phí bỏ ra cho một dự án bất động sản ở ta rất cao vì hai lý do:

- Một là, việc xin lập một dự án phức tạp làm mất nhiều thời giờ và tiền bạc. Một văn kiện được nói là của Bộ Xây dựng phổ biến trong một cuộc hội thảo gần đây cho biết để cho một dự án có thể động thổ thì phải mất ba năm để làm 33 bước thủ tục.

- Hai là, đất để làm dự án. Do LĐĐ, do hậu quả của việc cải tạo và cấp đất từ trước năm 1990, khi xin chính quyền cấp cho mình một khu đất dùng cho dự án, người chủ dự án (nhà đầu tư – NĐT) phải bỏ ra nhiều tiền cho: (a) tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước mà được thay đổi định kỳ để cho sát giá thị trường; (b) xin nhà nước “cấp cho tôi mảnh đất của tôi”. Vì để xin cấp lô đất ấy, họ đã phải đi mua của chủ cũ. Luật pháp gọi nó là “chi phí giải toả đền bù” tức là tiền trả cho chủ đất cũ, có khi lên tới vài chục gia đình, để phân biệt với tiền sử dụng đất trả cho Nhà nước.
Vì vậy, làm một dự án bất động sản phải mất rất nhiều tiền, đến nỗi – như là hậu quả – theo tiêu chuẩn chung của Liên Hiệp Quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở các nước khác chỉ từ 3- 4, thì của ta là từ 24,5 – 26,6!

Một nhà kinh doanh BĐS cho biết để người dân ở ta thuê nhà thì tính bình quân họ phải chi 25% thu nhập; trong khi đó bình quân thế giới là 4- 6%. Và với giá nhà hiện nay khoảng 15 triệu đồng/m2, một người có thu nhập khoảng 65 triệu đồng/năm và để ra 20% số đó để mua một căn nhà 100 m2 thì phải mất hơn 100 năm!

Hoạt động của TTBĐS

Luật sư Nguyễn Ngọc Bích

Luật sư Nguyễn Ngọc Bích: "Thị trường bất động sản của ta cũng do luật pháp tạo ra; cho nên chúng ta đã thấy sự lừa đảo, hứa sai, lỗi hẹn… xảy ra trong thị trường này".

Ở các nước khác, TTBĐS đi song song với sự phát triển kinh tế và mạnh hay yếu theo sự tăng trưởng kinh tế trong mỗi thời kỳ. Nó là một tín hiệu cho sự tăng trưởng kinh tế. Nói tổng quát, sự phát triển kinh tế của một quốc gia thường trải qua một quá trình lần lượt theo sự trưởng thành của từng khu vực: bắt đầu là nông nghiệp, rồi đến công nghiệp và cuối cùng là dịch vụ. Hoạt động kinh tế trong mỗi khu vực ấy lại có thể mạnh hay yếu. Đi theo đà ấy, nhà cửa sẽ chuyển đổi từ lụp xụp, làm bằng gỗ lá, sang nhà rộng rãi làm bằng gạch, rồi cao ốc…và TTBĐS đóng góp vào việc đó. Dân cư từ từ giàu lên và tạo điều kiện để các nhà đấu tư gom góp vốn xây nhà bán. Đối với tầng lớp người nghèo, chính phủ thực hiện các chương trình nhà ở xã hội (public housing) để làm nhà cho họ thuê với giá rẻ. Nhiều nước có chính sách này: Singapore, Hong Kong, Áo, Đức, Pháp, Phần Lan, Mỹ, Canada, Mexico… Các diễn tiến ấy - tạm gọi -là hoạt động của một TTBĐS xuất phát từ tự nhiên. TTBĐS của chúng ta do luật pháp tạo dựng nên nó hoạt động khác. Đại thể, xã hội đang nghèo và túng thiếu, bỗng chốc một thành phần giàu có được phép xuất hiện; đó là người nước ngoài với vốn liếng của họ mang từ ngoài vào; họ chính là giới giàu có (so với ta lúc đó) và cũng đã làm cho một thành phần khác trong nước giàu theo. Đó là một sự giàu có bộc phát! TTBĐS là hệ quả của sự giàu có bất chợt này. Ta cùng điểm qua tình trạng này.

Sự phát triển kinh tế tự nhiên giống như một hình thang có đáy lớn ở trên, đáy nhỏ ở dưới, và chia ra làm ba phần; ở dưới cùng là khu vực nông nghiệp, trên nó là công nghiệp và cao nhất là dịch vụ. Hình thang ở các nước khác là như thế. Ở ta, hình kia nằm ngược lại, đáy lớn ở dưới, nhỏ ở trên và phần giữa bị lõm cả hai bên. Phần lõm kia giống như cái cối xay hạt tiêu bằng gỗ cao, thường thấy trong các tiệm ăn lớn; chỗ để cầm, tức là đoạn giữa, bị thắt lại. Phần lõm đó tiêu biểu cho khu vực công nghiệp. Do nền kinh tế phát triển tự nhiên, tác động của TTBĐS của các nước khác trải dài trên toàn hình thang. Nhà cửa của giới giàu có do họ bỏ tiền xây; nhà của giới trung lưu do thị trường trái phiếu tài trợ và nhà cho người thu nhập thấp do chính phủ làm.

TTBĐS của ta khác hẳn, nó chỉ hoạt động loanh quanh ở phần trên cùng, trong giới người giàu và bắt đầu với người nước ngoài.

Về tình trạng giàu có. Nếu ví nó như ánh mặt trời chiếu vào một ngôi nhà, thì ở các nước khác, ngôi nhà của họ- xây theo quan niệm tự do kinh tế -được làm từ từ, hẹp đến rộng, thấp đến cao, cửa đều được sắp xếp để cho khí trời ùa vào, và nắng chiếu đều trong nhà. Ở ta, ngôi nhà -xây theo quan niệm chính trị -có nhiều tường, nhiều phòng cân đối nhau, nhưng cửa đều được sắp xếp không tính đến việc hứng khí trời. Trong một thời gian dài, ngôi nhà bị bí hơi. Từ hơn 20 năm nay -chấp nhận nền kinh tế thị trường-ta quyết định sửa căn nhà cho khí trời ùa vào. Cách làm là phá chỗ này, bịt chỗ kia; ánh nắng cũng chiếu vào bên trong nhà, nhưng loang lổ, chỗ nhiều, chỗ ít. Chỗ sáng là nhà giàu, chỗ tối là nhà nghèo. Và chỗ tối nhiều hơn chỗ sáng.

Nguồn gốc và tình trạng giàu có ở trên lý giải các sự khó khăn mà TTBĐS của ta đang trải qua hiện nay. Ngay từ đầu phân khúc thị trường của nó là giới giàu có, là khu căn hộ cao cấp, là xây nhà ở chỗ có “nắng nhiều”. Vì công nghiệp còn yếu kém, sự giàu có ở ta thiếu một nền tảng vững chắc, và lại phân phối không đều. GDP đầu người của chúng ta tính bình quân vào khoảng 1.300 USD, nhưng nó không rải từ trên xuống dưới, từ sáng nhiều đến tối dần, mà tập trung vào một vài chỗ, ánh nắng loang lổ.

Về giới giàu có ở ta thì họ là: doanh nhân tài ba làm giàu căn cơ từ nông nghiệp, công nghiệp hay dịch vụ đi lên; là những người đầu cơ; người trúng quả nhờ LĐĐ; là các cá nhân hay công ty nước ngoài vào đầu tư ở ta; người Việt thành công ở nước ngoài về; một số quan chức lợi dụng chức vụ để kiếm lợi cho mình và giới thanh niên có chức vụ cao trong các công ty. Chúng ta hầu như không có người nào giàu có nhờ nắm tài sản trong quá khứ; đa phần là nhờ vào tài sản hiện thời (có từ 1986 trở đi). Do tình trạng này nên không có thị trường trái phiếu của dân chúng.

Chi phí đầu tư vào một dự án bất động sản rất cao nên các nhà đầu tư (NĐT) nước ngoài tiên khởi và các NĐT trong nước sau này đều nhắm vào việc xây nhà cho người giàu. Thoạt đầu là cho những người nước ngoài, sau đến lớp người giàu trong nước. Cả hai bên (người xây, kẻ ở) đều có tiền nên NĐTNN có thể thu hồi vốn sau bảy tám năm; còn NĐT trong nước thu lại trong vòng bốn năm. Vì mong đợi như thế, cho đến bây giờ, nếu có NĐT bất động sản nào lập dự án thì họ cũng chỉ nhắm vào người giàu.

Lý do là giá đất và chi phí thủ tục rất tốn kém; bán căn hộ cao cấp thì được lãi hơn nhiều so với một căn hộ bình dân, và cuối cùng luật lệ xây dựng khuyến khích những căn hộ từ 100m2 trở lên cho bốn người.

Tổng kết thị trường bất động sản

Do ảnh hưởng của tết Nguyên Đán nên đầu tháng 2, giao dịch có chững lại so với thời điểm trước đó. Tuy nhiên, ngay sau Tết, sự quan tâm tới thị trường bất động sản tăng rất mạnh. Điều đó cho thấy, rất nhiều khách hàng đã sẵn sàng quay trở lại hoặc gia nhập thị trường.

Khảo sát của bộ phận nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, dịp đầu năm, lượng khách hàng tìm kiếm thông tin về bất động sản cao hơn hẳn. Lượt truy cập vào website Batdongsan.com.vn tăng vọt cho thấy khách hàng đang thực sự quan tâm và bắt đầu quay trở lại thị trường. Động thái này có thể coi là tín hiệu khả quan cho thị trường bất động sản trong năm nay.

Tuy nhiên, lượng khách quan tâm chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc căn hộ diện tích vừa phải, giá trung bình từ 10 đến dưới 20 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp (trừ một số dự án sắp hoàn thiện) khá trầm lắng.

Bên cạnh việc thăm dò, cũng đã có nhiều khách hàng quyết định mua nhà, chủ yếu ở những dự án đảm bảo tiến độ, giá cả phải chăng, khuyến mại tốt, đặc biệt là được đóng tiền nhiều đợt và ngân hàng hỗ trợ lãi suất cho vay. Kết quả khảo sát khoảng 90 công ty, sàn bất động sản khu vực Hà Nội, Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương... của Batdongsan.com.vn cho thấy, một số dự án vẫn có lượng giao dịch thành công khá tốt sau thời điểm Tết Âm lịch ít ngày. Đơn cử: Siêu thị dự án CEN Group 137 Nguyễn Ngọc Vũ giao dịch thành công khoảng 20 căn hộ trong 1 tuần; Sàn Hưng Thịnh giao dịch thành công trên 10 căn hộ dự án Metro Apartment, Sàn Tấc Đất Tấc Vàng giao dịch thành công 46 – 48 căn hộ Sunview 3 Apartment; Dự án căn hộ Nhất Lan 3 của BCCI sau khi mở bán cũng đã có 25 – 30 khách hàng đặt cọc tiền…

 

Ảnh minh họa

Trái ngược với những lo ngại về sự trầm lắng của thị trường trong tháng giêng, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn tích cực đẩy mạnh các hoạt động quảng bá, tiếp thị và mở bán nhằm đón đầu cơ hội trong năm mới.

Tại Hà Nội, hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm vẫn diễn ra liên tục từ cuối tháng 1, và khởi động khá sớm vào đầu năm âm lịch với nhiều chương trình ưu đãi, khuyến mại hấp dẫn dành cho khách hàng. Các chương trình khuyến mại tập trung vào chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc tặng quà, gói nội thất, ít có dự án giảm giá so với tháng 1. Đơn cử: Richland Southern tặng 200 triệu đồng tiền mặt; Mỹ Đình Plaza tặng quà trị giá 300 triệu đồng; Phúc Thịnh Tower tặng 2% giá trị hợp đồng; hoặc Sail Tower tặng Honda Visison…cho các khách hàng mua căn hộ của dự án.

Bên cạnh việc đưa ra các gói khuyến mại để kích cầu, hoạt động chào bán dự án cũng diễn ra khá sôi động ngay những ngày đầu năm. Tiêu biểu là đợt “mở hàng” của Đại Thanh ngay mùng 6 Tết (15/2) với 50 căn hộ penthouse giá 10-11 triệu đồng/m2; tiếp đó Nam Đô Complex mở bán vào ngày 18/2, giá từ 19,5 triệu đồng/m2; Richland Southern mở bán từ ngày 25/2, giá bán từ 3,4 tỷ đồng/căn đã hoàn thiện; chung cư 34 Cầu Diễn dù chưa mở bán chính thức cũng đã rục rịch khởi động tiếp thị, quảng bá thông tin từ ngày 26/2, giá bán từ 15,2 triệu đồng/m2…

Tại Tp.HCM, tình hình thị trường im ắng hơn, nhiều doanh nghiệp tỏ ra chần chừ với dụng ý thăm dò dư luận và chờ đợi phản ứng của khách hàng. Hầu hết các dự án đang tiếp thị trên thị trường  đều  mở bán từ tháng 1 như:  Âu Cơ Tower (19 – 20 triệu đồng/m2); Metro Apartment (từ 17 triệu đồng/m2), The Sun City (9,9 triệu đồng/m2); Nhất Lan 3 (562 triệu/căn); Phố Đông (850 triệu đồng/căn)… Nhiều nhà đầu tư, môi giới tại Tp.HCM cho biết, sau rằm tháng giêng mới khởi động kế hoạch chào bán và kỳ vọng, từ giữa tháng 3 trở đi, thị trường sẽ ấm dần lên so với thời điểm hiện tại.

Bên cạnh việc đẩy mạnh tiếp thị, phân phối các dự án đã triển khai, đa số các doanh nghiệp cũng chuẩn bị sẵn các kế hoạch dài hơi để nắm bắt cơ hội: sàn BĐS Hưng Thịnh chuẩn bị triển khai dự án Golden Bay tại Cam Ranh và dự án căn hộ với diện tích phù hợp tại quận Tân Bình; Nam Long dự kiến ngày 9/3 sẽ đưa ra thị trường 96 căn nhà phố. Tại Hà Nội các sàn BĐS Coma 18, Vinaconex 7… cũng đang lên kế hoạch mở bán đợt mới trong tháng 3.

Dù mức độ hoạt động của hai thị trường khác nhau nhưng phương thức kinh doanh của các chủ đầu tư đã bắt đầu có chiều sâu: kết hợp tiếp thị, chào bán, khuyến mại với việc gấp rút hoàn thành tiến độ dự án nhằm đảm bảo uy tín, tạo dựng niềm tin với khách hàng. Các dự án đã hoặc đang chào bán trên thị trường hầu hết đang được đẩy nhanh tiến độ thi công hoặc sắp hoàn thiện: Mỹ Đình Plaza đã cất nóc, Star Tower đang tiến hành bàn giao giai đoạn 1; Chung cư 34 Cầu Diễn đã thi công đến tầng 22; Metro Apartmen thi công đến tầng 7…

Các hoạt động diễn ra trên thị trường chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự liền kề, nhà phố…khá yên ắng. Nguyên nhân do khách hàng chủ yếu hiện nay là những người có nhu cầu thực, muốn mua nhà ở ngay với mức giá vừa phải. Thị trường đất nền khu vực Đồng Nai, Bình Dương và Tp.HCM trầm lắng hơn so với trước Tết, chỉ những dự án có giá mềm, diện tích nhỏ như Prince Town, Đông Đô Đại Phố, Đại Phúc… vẫn có giao dịch nhưng khách mua chủ yếu là để đầu tư. Trong đó cá biệt có Prince Town (Bình Dương) đến thời điểm hiện tại đã bán được 55/56 nền đất.

Trong khi đó thị trường bất động sản cho thuê cũng đã bắt đầu khởi động. Đầu năm mới rất nhiều khách hàng có nhu cầu tìm thuê mua nhà ở, văn phòng, kho xưởng… đã lên kế hoạch tìm kiếm thông tin.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn về thị trường BĐS dịp đầu năm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, PTGĐ Công ty CP BĐS Thế Kỷ nhận định: “Thị trường BĐS năm nay sẽ không có nhiều thay đổi so với năm 2012, khách hàng chủ yếu vẫn là những người có nhu cầu thực. Tuy nhiên họ sẽ khắt khe hơn về chất lượng dự án, vì thế những dự án dưới 1,5 tỷ đồng sẽ có giao dịch rất tốt nếu đảm bảo được tiến độ và chất lượng”.

Với diễn biến tâm lý khách hàng và tình hình kinh tế như hiện nay, khó có thể mong bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động, tuy nhiên việc thị trường dần hồi phục và ấm dần trong năm nay là điều hoàn toàn có thể.

Mua nhà thô sơ. Lợi hay hại ?

Bán nhà xây thô đang là chiêu thức được các chủ đầu tư BĐS ưa chuộng sau giảm giá bán, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất. Phương thức này cũng được người mua đón nhận bởi giá bán căn hộ có thể giảm từ 3-5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mua nhà xây thô liệu có phải là phương án có lợi cho người mua và việc phát triển đô thị?

Lợi về chi phí Từ cuối năm 2012, việc bán căn hộ xây thô bắt đầu manh nha trên thị trường BĐS và nhanh chóng trở thành trào lưu được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng. Cho đến nay, đã có hàng loạt chủ đầu tư chào bán dự án của mình dưới dạng này như Flamingo Đại Lải Resort với 30 căn biệt thự xây thô với giá 2,8 tỷ đồng mỗi căn, Magarin Garden hiện được chào bán từ 26,5-42,5 triệu đồng/m2 thay vì 36-37 triệu đồng/m2 khi đã hoàn thiện, Golden Land Building chỉ có giá bàn giao thô từ 21,5 triệu đồng/m2, Golden Palace Mễ Trì bán căn hộ hoàn thiện cơ bản với giá 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT), thay vì giá từ 27 triệu đồng/m2 cả nội thất, Vinaconex 7 cũng đang chào bán dự án tại Cầu Diễn với giá 15,2 triệu đồng/m2 (chưa VAT) cho căn hộ bàn giao thô… Theo nhiều chuyên gia, cái lợi dễ thấy của việc mua căn hộ xây thô là tiết giảm được chi phí, mang lại lợi ích cho cả 2 bên. Người mua có thể giảm được từ 3-8 triệu đồng/m2 đồng thời có thể tự mình hoàn thiện nội thất căn hộ theo ý mình. Điều này đáp ứng được nhu cầu của không ít khách hàng. Đối với các chủ đầu tư, đây là phương cách hiệu quả để có thể bán căn hộ trong thời điểm gian khó, đồng thời trút được một “gánh nặng”. Bởi lẽ chi phí hoàn thiện chiếm 20-30% tổng mức đầu tư của một dự án. Dự án càng cao cấp, chi phí hoàn thiện càng lớn. Việc bán căn hộ xây thô sẽ giúp chủ đầu tư thu được tiền từ khách hàng, cân đối được tài chính của dự án đồng thời tránh được nguy cơ hàng tồn kho Nhưng hại nhiều bề Bên cạnh việc tiết giảm chi phí, cho phép người dân được hoàn thiện căn nhà theo ý thích của mình thay vì phải theo chủ đầu tư, đồng thời giúp chủ đầu tư giảm bớt áp lực tài chính, việc bán nhà xây thô còn nhiều vấn đề mà nếu không cẩn thận, lợi sẽ hóa hại. Về phía người dân, việc giảm giá theo quảng cáo của chủ đầu tư 20-30% nếu mua căn hộ xây thô dù rất hấp dẫn nhưng trên thực tế, số tiền giảm giá không nhiều đến vậy, bởi chi phí phải bỏ ra để hoàn thiện không ít, thậm chí sẽ đắt hơn mua căn hộ đã hoàn thiện từ chủ đầu tư.   Mua nhà thô dù giá rẻ nhưng người mua dễ gặp nhiều phiền phức. Ngoài tốn thêm chi phí, công sức để hoàn chỉnh, vấn đề kiểm tra chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư khi chỉ nhận căn hộ xây thô cũng sẽ rất khó khăn. Việc mua nhà rồi bị chủ đầu tư “đem con bỏ chợ” là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ngay cả những khu đô thị đã hoàn thiện người dân còn phải chịu tình trạng không có hạ tầng, thậm chí thiếu cả những dịch vụ cơ bản như điện nước, với những căn hộ xây thô sự vụ có thể sẽ còn bi đát hơn. Chưa kể sẽ xảy ra những xung đột giữa cư dân cũ - cư dân mới do việc sửa chữa, hoàn thiện có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường cũng như không gian chung. Nhà xây thô còn gây ra nhiều hệ lụy cho đô thị mà có thể thấy rõ ràng nhất là nguy cơ gia tăng số lượng biệt thự, nhà liền kề, chung cư bỏ hoang vốn đã nhan nhản khắp TP Hà Nội. Việc người dân mạnh ai nấy làm có thể dẫn đến hiểm họa cho chất lượng công trình. Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, hiện nay có tình trạng hàng loạt dự án BĐS ở các TP được xây dựng nhưng không hình thành được đô thị. Chính vì những nguyên nhân này cuối năm 2012, TP Hà Nội dự định sẽ xóa bỏ hình thức phân lô bán nền, đồng thời cấm bán nhà xây thô, chủ đầu tư phải bàn giao nhà đã hoàn thiện. Thông tin này ngay lập tức tạo nên phản ứng trên thị trường BĐS, đặc biệt từ các chủ đầu tư. Theo nhiều chuyên gia, trước mắt khó có thể áp dụng đề xuất này dù sẽ tiết kiệm hơn cho xã hội và tốt hơn cho đô thị, tránh tình trạng hoang hóa nhà ở như hiện nay. Tuy nhiên, Nhà nước nên có những biện pháp để quản lý vấn đề bán nhà xây thô, thí dụ buộc chủ đầu tư phải cam kết với người dân về thời điểm hoàn thiện căn hộ, tránh tình trạng người mua để hoang hoặc chủ đầu tư phải đưa ra các gói hoàn thiện để cho người dân lựa chọn, tìm kiếm một mức giá phù hợp nhất. Có như thế mới có thể mang lại lợi ích cho đôi bên mà không tăng thêm các căn hộ “chết”, vốn dĩ đang tạo áp lực nặng nề trên thị trường.

(Theo SGGP)